物業(yè)服務(wù)管理課程

管理學(xué)基礎(chǔ)、物業(yè)信息管理、物業(yè)管理財稅基礎(chǔ)、物業(yè)管理實務(wù)、物業(yè)管理法規(guī)、房地產(chǎn)營銷管理、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理、房屋構(gòu)造與維護(hù)管理、文秘管理與應(yīng)用寫作、人力資源管理、公共關(guān)系學(xué)、 社區(qū)規(guī)劃與管理、合同管理、物業(yè)估價、商務(wù)物業(yè)管理、職業(yè)資格培訓(xùn)綜合教程。

本專業(yè)培養(yǎng)適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，掌握物業(yè)管理的基本理論、基本知識和基本技能，掌握物業(yè)管理的定性、定量分析方法，熟悉我國物業(yè)管理的有關(guān)方針、政策和法規(guī)以及國際工商管理的慣例和規(guī)則，具有較強的分析和解決物業(yè)管理實際問題能力的高級應(yīng)用型專業(yè)人才。

物業(yè)合同：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)請求人民法院確認(rèn)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）或者其相關(guān)條款無效：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（2）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾即制定的服務(wù)細(xì)則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)收取物業(yè)費。但需要注意的是：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費的，業(yè)主可以違規(guī)收費為由提出抗辯，業(yè)主還有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。

（2）經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)的規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行抗辯。

（3）業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主大會按照《物權(quán)法》第76條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權(quán)請求解除物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕退出、移交，并不得以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義烏終止后的物業(yè)費。

我國傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)效率較為低下，運營過程不夠透明，許多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的滿意度較低。而物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場的競爭主要表現(xiàn)在對顧客的全面爭奪，而是否擁有顧客取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與顧客的關(guān)系，取決于顧客對物業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的滿意程度。顧客滿意程度越高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭力越強，市場占有率就越大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益就越好，這是不言而喻的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)著力創(chuàng)造顧客價值，而創(chuàng)造顧客價值的關(guān)鍵是顧客滿意。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）法釋[2009]8號，中華人民共和國最高人民法院公告：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日，為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第一章 總 則

第一條 本合同當(dāng)事人 委托方 (以下簡稱甲方) 名稱：___________________業(yè)主大會 受委托方(以下簡稱乙方)： 名稱： 物業(yè)管理資質(zhì)等級證書編號： 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘(或續(xù)聘)乙方___________________為(物業(yè)名稱)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。 第二條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況 物業(yè)名稱： 物業(yè)用途： 坐落： 四至： 占地面積： 總建筑面積： 委托管理的物業(yè)范圍及構(gòu)成細(xì)目見附件一。

第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第三條 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；______________________________________________。 第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、_______________________________。 第五條 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下水管道、共用照明、________________________________________________________。 第六條 共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、______________________________________________________。 第七條 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理，_________________________________。 第八條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、________________________________________________________________。 第九條 維護(hù)公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、_______________。 第十條 維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放進(jìn)行管理，___________。 第十一條 消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，________________________________________________________________。 第十二條 電梯、水泵的運行和日常維護(hù)管理，_________________________。 第十三條 房屋裝飾裝修管理服務(wù)，____________________________________。 第十四條 其他委托事項 (1)_______________________________________________________________； (2)_______________________________________________________________； (3)_______________________________________________________________。

第三章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

第十五條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量按以下第___________項執(zhí)行： 1.執(zhí)行北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布的《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國土房管物字[2003]950號)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一，即普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；______。 2.執(zhí)行北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布的《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國土房管物字[2003]950號)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)二，即經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；__________________________________________________________。 3.執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求，具體為：________________________。

第四章 物業(yè)服務(wù)費用

第十六條 (適用于政府指導(dǎo)價)物業(yè)服務(wù)費用執(zhí)行政府指導(dǎo)價。 1.物業(yè)服務(wù)費由乙方按_____________元/平方米.月向業(yè)主(或交費義務(wù)人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。) 其中，電梯、水泵運行維護(hù)費用價格為：___________；按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?2.如政府發(fā)布的指導(dǎo)價有調(diào)整，上述價格隨之調(diào)整。 3.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，按照乙方與保險公司簽定的保險單和所交納的年保險費按照房屋建筑面積比例分?jǐn)?。乙方收費時，應(yīng)將保險單和保險費發(fā)票公示。 第十七條 (適用于市場調(diào)節(jié)價)物業(yè)服務(wù)費用實行市場調(diào)節(jié)價。 1.物業(yè)服務(wù)費由乙方按________________________________________元/平方米.月向業(yè)主(或交費義務(wù)人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積加公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。) 其中，電梯、水泵運行維護(hù)費用價格為：_______；按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?2.物業(yè)服務(wù)支出包括以下部分： (1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用； (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化維護(hù)費用； (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用； (6)辦公費用； (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； (9)其它費用：_______________________________________________________________；_______________________________________________________________。 3.(適用于包干制)物業(yè)服務(wù)費如需調(diào)整，由雙方協(xié)商確定。 4.(適用于酬金制)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費中提取_________%作為乙方的酬金。 5.(適用于酬金制)物業(yè)服務(wù)費如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費總額中；如物業(yè)服務(wù)費不足使用，乙方應(yīng)提前告知甲方，并告知物業(yè)服務(wù)費不足的數(shù)額、原因和建議的補足方案，甲方應(yīng)在合理的期限內(nèi)對乙方提交的方案進(jìn)行審查和作出決定。 6.(適用于酬金制)雙方約定聘請/不聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計；聘請專業(yè)機構(gòu)的費用由全體業(yè)主承擔(dān)，專業(yè)機構(gòu)由雙方協(xié)商選定/(甲方選定、乙方選定)。 第十八條 共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新改造費用從專項維修資金支出。 第十九條 停車費用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取： 1.露天車位：_______________________________ 2.車庫車位(租用)：___________；其中，物業(yè)管理服務(wù)費為：____________ 車庫車位(已出售)：__________________________ 3.__________________________________________ 4.___________________________________________ 第二十條 乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費用另行收取，乙方制定的對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的收費價格應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第五章 雙方權(quán)利義務(wù)

第二十一條 甲方權(quán)利義務(wù) 1.審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃； 2.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施情況； 3.按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的使用管理； 4.(適用于酬金制)審查乙方提出的財務(wù)預(yù)算和決算； 5.甲方應(yīng)在合同生效之日起______日內(nèi)向乙方移交或組織移交以下資料： (1)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； (2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (4)各專業(yè)部門驗收資料； (5)房屋和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料； (6)物業(yè)管理所必須的其它資料。 6.合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方提供_____平方米建筑面積物業(yè)管理用房，管理用房位置：__________________________________________________________。 管理用房按以下方式使用： (1)乙方無償使用； (2)__________________________________________________________。 7.當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費時，督促其交納。 8.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題： (1)________________________________________________； (2)________________________________________________。 9.協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。 10.其他：_________________________________________。 第二十二條 甲方的業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)，具有以下權(quán)利義務(wù)： 1.在業(yè)主大會閉會期間，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)代表業(yè)主大會行使基于本合同擁有的權(quán)利，履行本合同約定的義務(wù)；(按照法規(guī)政策的規(guī)定必須由業(yè)主大會決議的除外) 2.監(jiān)督和協(xié)助乙方履行物業(yè)服務(wù)合同； 3.組織物業(yè)的交接驗收； 4.督促全體業(yè)主遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》和物業(yè)管理規(guī)章制度； 5.督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用； 6.如實向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況； 7.其他：_____________________________________________________。 第二十三條 乙方權(quán)利義務(wù) 1.根據(jù)甲方的授權(quán)和有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)； 2.有權(quán)要求甲方、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為； 3.向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費； 4.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和物業(yè)管理制度的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止、__________________等措施； 5.選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方； 6.每年度向甲方報告物業(yè)管理服務(wù)實施情況； 7.(適用于酬金制)向甲方或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；當(dāng)甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，應(yīng)及時答復(fù)。 8.本合同終止時，應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、專項維修資金及帳目、__________________________________________________________________。 9.其他：_______________________________________________________。

第六章 合同期限

第二十四條 委托管理期限為__________年；自______________年 ___________月______日起至_____________年________月____日止。

第七章 合同解除和終止的約定

第二十五條 本合同期滿，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應(yīng)提前三個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應(yīng)提前三個月書面通知甲方。 第二十六條 本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)。 第二十七條 本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求暫時(一般不超過三個月)繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方業(yè)主(或交費義務(wù)人)也應(yīng)繼續(xù)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。 第二十八條 其他條款 。

第八章 違約責(zé)任

第二十九條 因甲方違約導(dǎo)致乙方不能提供約定服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決且嚴(yán)重違約的，乙方有權(quán)解除合同。造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。 第三十條 乙方未能按照約定提供服務(wù)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴(yán)重違約的，甲方經(jīng)業(yè)主大會持三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主通過后有權(quán)解除合同。造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。 第三十一條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。 第三十二條 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，乙方可以從逾期之日起每日按應(yīng)繳費用萬分之 加收違約金。 第三十三條 任何一方無正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金_________；由于解除合同造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。 第三十四條 乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向甲方支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費用_________‰的違約金，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。 第三十五條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。 第三十六條 其他條款___________________________________________。

第九章 附則

第三十七條 雙方約定自本合同生效之日起_________日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。 第三十八條 本合同正本連同附件_________頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。 第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意按下列第_________方式解決。 1.提交_________仲裁委員會仲裁； 2.依法向人民法院起訴。 但業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的，乙方可以直接按照有關(guān)規(guī)定向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。 第四十條 本合同自______________________________起生效。 　甲方簽章　乙方簽章 代表人：(業(yè)主委員會)　代表人 年 月 日　年 月 日

《物業(yè)服務(wù)案例解析》是一本指導(dǎo)物業(yè)從業(yè)人員自學(xué)提高及培訓(xùn)上崗的參考用書，資料豐富，內(nèi)容實用，是物業(yè)從業(yè)者必備案頭用書。

(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對物業(yè)實行管理;

(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用;

(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。

第一章　物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展

第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵和外延

一、服務(wù)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)

二、物業(yè)與物業(yè)服務(wù)

三、物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)

第二節(jié)　海外物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展

一、海外物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生

二、海外物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

三、幾個典型國家（地區(qū)）的物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的特點

第三節(jié)　我國物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展

一、我國物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生

二、我國物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的困惑

三、我國物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分析

第二章　物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)理論

第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)與產(chǎn)權(quán)理論

一、產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)制度的一般涵義

二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的涵義及分類

三、住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)

四、物業(yè)服務(wù)與產(chǎn)權(quán)理論

第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)與公共選擇理論

一、公共選擇理論與物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生

二、物業(yè)服務(wù)中公共選擇的若干具體問題

三、物業(yè)服務(wù)申“管理權(quán)的由來

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)中的委托代理理論

一、委托代理的涵義

二、物業(yè)服務(wù)中的委托代理關(guān)系

三、物業(yè)服務(wù)中的委托代理問題及其解決

第四節(jié)　物業(yè)管理與社區(qū)管理

一、物業(yè)管理與杜區(qū)管理“求同存異的關(guān)系

二、物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的矛盾及解決的思路

第三章　物業(yè)服務(wù)的需求與供給、

第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)的需求

一、物業(yè)服務(wù)的需求與需求曲線

二、影響物業(yè)服務(wù)需求的因素與需求函數(shù)

三、物業(yè)服務(wù)需求的變動與需求量的變動

第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)的供給

一、物業(yè)服務(wù)的供給與供給曲線

二、影響物業(yè)服務(wù)供給的因素與供給函數(shù)

三、物業(yè)服務(wù)供給的幾種類型

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)的需求彈性

一、物業(yè)服務(wù)的需求價格彈性

二、物業(yè)服務(wù)的需求收入彈性

三、需求彈性在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營決策中的作用

第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)市場需求的分析與預(yù)測

一、需求分析與預(yù)測的內(nèi)容

二、信息收集的方法與途徑

三、需求分析與預(yù)測的判斷決策

四、未來我國物業(yè)服務(wù)市場需求的簡要分析

第四章　物業(yè)服務(wù)的效用

第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)的效用、總效用和邊際效用

一、物業(yè)服務(wù)的效用

二、物業(yè)服務(wù)的總效用

三、物業(yè)服務(wù)的邊際效用

四、物業(yè)服務(wù)邊際效用遞減規(guī)律

第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)消費者的無差異曲線和預(yù)算線

一、消費者的無差異曲線

二、消費者的預(yù)算線

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)消費者均衡和消費者剩余

一、物業(yè)服務(wù)消費者均衡

二、消費者的需求曲線

三、物業(yè)服務(wù)消費者剩余

……

第五章 物業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)

第六章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本

第七章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營決策

第八章 物業(yè)服務(wù)價格的確定

第九章 物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范

第十章 物業(yè)服務(wù)市場的政府監(jiān)管

參考文獻(xiàn)

后記 2100433B