物業(yè)管理法律關(guān)系

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動(dòng)原因四要素說，多數(shù)人則堅(jiān)持傳統(tǒng)韻主體、客體、內(nèi)容三要素說。我們認(rèn)為由于變動(dòng)原因是屬于法律事實(shí)問題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說。

物業(yè)管理法律關(guān)系主體

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，即在物業(yè)管理中能夠以自己的名義獨(dú)立地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。物業(yè)管理法律關(guān)系主體從不同的角度可以做不同的劃分：1．從物業(yè)管理法律關(guān)系主體的自然屬性來分：自然人、法人、非法人組織和特殊條件下的國家；2．從主體的地位和承擔(dān)的義務(wù)，可分為物業(yè)管理法律關(guān)系當(dāng)事人和其他利害關(guān)系人。其中物業(yè)管理法律關(guān)系當(dāng)事人是指物業(yè)管理活動(dòng)的直接參與者，在物業(yè)管理法律關(guān)系中能夠以自己的名義簽訂業(yè)主公約或物業(yè)管理合同，直接承受其法律后果，獨(dú)立地享有權(quán)科和承擔(dān)義務(wù)的自然人或社會(huì)組織，主要包括業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司等。其他利害關(guān)系人是指物業(yè)管理活動(dòng)的間接參與人，在物業(yè)管理關(guān)系中不以自己名義締結(jié)物業(yè)管理合同但協(xié)助物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理活動(dòng)，并且與物業(yè)管理的法律后果有某種法律上的利害關(guān)系，應(yīng)獨(dú)立地享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的部分權(quán)利和承擔(dān)部分義務(wù)的自然人或社會(huì)組織，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、公用事業(yè)服務(wù)商等。

物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。物業(yè)管理法律關(guān)系主要包括以下的內(nèi)容：一是業(yè)主、非業(yè)主使用人的權(quán)利與義務(wù)；二是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；三是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同的規(guī)定所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)；四是開發(fā)商在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)；五是政府及其相關(guān)部門的職權(quán)與職責(zé)；六是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的基本權(quán)利義務(wù)。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專門介紹和論述。

物業(yè)管理法律關(guān)系客體

物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象。客體亦稱為“標(biāo)的”，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。

各種不同的具體物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類。

1．物業(yè)?，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境。物業(yè)既是設(shè)置于物業(yè)上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán)、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，同時(shí)還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。

2．權(quán)利。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利(如人身自由權(quán)、人格尊嚴(yán)權(quán)、住宅安全權(quán)、精神文明建設(shè)參與和享受權(quán)等)。

3．行為效果。行為效果作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果可以是行為過程結(jié)束時(shí)顯形的，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形的效果。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過程中所產(chǎn)生的對(duì)有犯罪意圖者無形震懾其不敢輕舉妄動(dòng)的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建的行為給予指導(dǎo)有效地使其順利組建成功的指導(dǎo)行為效果。

法律關(guān)系是法律規(guī)范調(diào)整一定社會(huì)關(guān)系過程中形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是法律規(guī)范調(diào)整社會(huì)關(guān)系的結(jié)果。物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系中的一種，即調(diào)整人們?cè)谖飿I(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在物業(yè)管理日益規(guī)范化、業(yè)主權(quán)利意識(shí)日益增強(qiáng)的今天，原有經(jīng)濟(jì)體制下所形成的物業(yè)管理法律關(guān)系中隱藏的問題也日益突出，主要表現(xiàn)在:

第一，主體地位不平等?！睹穹ㄍ▌t》 第三條規(guī)定“當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等”，第四條規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則”。這兩條規(guī)定是平等自愿原則的法律表現(xiàn)形式。民法中的平等自愿原則，是最集中反映民法所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系的本質(zhì)特征，是民法區(qū)別于其他部門法的主要標(biāo)志。我國民法中的平等自愿原則還是憲法中公民在法律面前一律平等原則的具體體現(xiàn)。在具體的民事法律關(guān)系中，無論一方為法人另一方為自然人的情況下，或在雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)力量存在差別的情況下，或在一方當(dāng)事人于民事法律關(guān)系之外存在著對(duì)他方的行政權(quán)力的情況下，當(dāng)事人雙方都是平等的，在權(quán)利義務(wù)的分配上必須平等協(xié)商，不得以強(qiáng)凌弱，以上壓下，強(qiáng)迫他方服從自己意志，簽訂“霸王合同”，否則將背離民事法律關(guān)系的本質(zhì)。特別應(yīng)該指出的是，我國存在的國有、集體、個(gè)人三種所有制形式，在民事上處于平等的地位，無高低優(yōu)劣之分。自愿是主體的意志自由,

即國際通行的意思自治。意思自治原則要求保障當(dāng)事人從事民事法律活動(dòng)時(shí)的意志自由，不受國家權(quán)力和其他當(dāng)事人的非法干預(yù)。任何一個(gè)當(dāng)事人都是其自身利益的最佳判斷者，他利用自己的和他人的能力和知識(shí)進(jìn)行活動(dòng)，對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，享受自己行為帶來的福利,承擔(dān)自己行為的風(fēng)險(xiǎn)。任何人的判斷和選擇都不能取代當(dāng)事人自己的判斷和選擇，因此一切不法干預(yù)當(dāng)事人自由意思的行為都是對(duì)意思自治原則的違反。平等和自愿的原則體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體的獨(dú)立性和主體意志自由的要求，它們共同規(guī)定了活動(dòng)主體方面的前提條件，因此具有密不可分的聯(lián)系。平等是自愿的前提條件，自愿是平等的必然體現(xiàn)。既然民事關(guān)系中雙方當(dāng)事人的地位是平等的，誰也不能以自己的意志強(qiáng)加于對(duì)方，那么就只有雙方自愿才能體現(xiàn)出雙方的平等。如果一方屈從于另一方的意志，那就很難體現(xiàn)平等。

物業(yè)管理法律關(guān)系既然是民事法律關(guān)系之一種，那么有關(guān)民事活動(dòng)必須遵循的基本原則，物業(yè)管理活動(dòng)也概莫能外?？疾飕F(xiàn)實(shí)中存在的諸多物業(yè)管理的糾紛,物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體地位不平等是導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾的主要原因，換言之，生活中我們所遇到物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主諸多矛盾和沖突是雙方法律地位不平等的表現(xiàn)形式。簡(jiǎn)單理解，物業(yè)管理就是業(yè)主委托物業(yè)公司管理物業(yè)的行為，這種行為可以分為兩個(gè)階段或兩種情況，但不論在哪種情況下，雙方的法律地位始終都難于體現(xiàn)平等和自愿的原則。以住宅小區(qū)物業(yè)管理為例，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在房子竣工出售前都會(huì)委托一個(gè)物業(yè)公司做管理,嚴(yán)格來講物業(yè)管理公司本身是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織，在接受開發(fā)商委托物業(yè)管理這個(gè)民事活動(dòng)中雙方的法律地位是平等的，在是否接受以及其他相關(guān)問題的協(xié)商方面雙方的意志也是自由的。但事實(shí)上在“應(yīng)然”與“實(shí)然”之間總是有這樣或那樣的脫節(jié)或缺口。獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)才是真正意義上的物業(yè)管理企業(yè)，遺憾的是由于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌等客觀原因的限制使得這種獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)模式在我國并不是很多。目前我國物業(yè)管理企業(yè)有一部分主要是由房管局下屬的房管所( 科) 轉(zhuǎn)變而來，這就出現(xiàn)了事業(yè)單位企業(yè)化管理的模式，這些通過轉(zhuǎn)換機(jī)制而來的物業(yè)管理公司事實(shí)上與原來的房管局仍然有千絲萬縷的關(guān)系，很難完全擺脫原事業(yè)單位的影響，很難做到獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧。另外，還有一種模式，這種模式恐怕是現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)的主要模式，即物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子

公司。這種建設(shè)和管理不分的“父子兵”體制，導(dǎo)致物業(yè)管理公司依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從而缺乏獨(dú)立經(jīng)營的法人品格，其利益考慮的出發(fā)點(diǎn)始終無法擺脫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體規(guī)劃，重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題沒有根本解決。開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿，加上物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商在業(yè)主入住之前就已先期確定并與開發(fā)商有著這樣或那樣的利益關(guān)系，這樣就導(dǎo)致業(yè)主把原本屬于開發(fā)商的問題或矛盾直接引向物業(yè)管理企業(yè)。這種先天不足的物業(yè)管理體制實(shí)難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實(shí)現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。

另一種情況則是在出售商品房的時(shí)候，購房者在購房的同時(shí)也接受了開發(fā)商預(yù)先為其指定的“管家”。這不僅違背了平等自愿的基本原則同時(shí)也有“搭售”之嫌。商品房買賣實(shí)際上僅是購房者與開發(fā)商之間的事，是否接受現(xiàn)有物業(yè)公司的管理則是房屋所有權(quán)人與物業(yè)管理公司之間的事，這兩種關(guān)系應(yīng)該也必須作出區(qū)分而不應(yīng)該在商品房買賣的同時(shí)一并由開發(fā)商“代勞”，此種情況下，可以說購房者基本上沒有選擇未來“管家”的機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，因?yàn)檫@一委托關(guān)系基本上附帶在購房時(shí)已經(jīng)解決，毫無獨(dú)立可言,新業(yè)主與物業(yè)管理公司基本上連見上一面的機(jī)會(huì)也沒有，更談不上了解和協(xié)商。實(shí)際上購房是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，委托物業(yè)公司管理又是另外一個(gè)法律行為，開發(fā)商在房子出售之前作為業(yè)主有權(quán)委托物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)做管理，一旦房子出售之后開發(fā)商不再是房子的所有權(quán)人，其根本沒有權(quán)利為新業(yè)主指定物業(yè)管理公司,而現(xiàn)實(shí)是購房者為了取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)必須接受已于其先到的管理公司的服務(wù)，本來這種服務(wù)必須是在所有權(quán)人的委托下才能成立，但實(shí)際上卻倒置了，這不僅僅是一種極為異常的關(guān)系也是對(duì)民法基本原則的公然違反。

第二，權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。權(quán)利和義務(wù)是法律關(guān)系中最為核心的部分，權(quán)利和義務(wù)的一致性和相互性是權(quán)利和義務(wù)對(duì)等性的體現(xiàn)。沒有無權(quán)利的義務(wù)也沒有無義務(wù)的權(quán)利。在民事活動(dòng)中除了法律強(qiáng)制規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)之外，雙方當(dāng)事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，這也是雙方當(dāng)事人法律地位平等和意思表達(dá)自由的體現(xiàn)。然而基于前述的雙方法律地位的不平等性，從而導(dǎo)致在權(quán)利義務(wù)的協(xié)商中雙方難以做到一致和對(duì)等。首先，在開發(fā)商委托物業(yè)管理公司行管理行為中，大量存在的“父子”關(guān)系使得物業(yè)公司難以真正實(shí)現(xiàn)其本應(yīng)行使的權(quán)利。本來在接受委托之后，物業(yè)公司在接管時(shí)應(yīng)該對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，但由于存在這種復(fù)雜的暖昧關(guān)系使得這種為日后新業(yè)主把關(guān)的行為成為“走過場(chǎng)” 的“程式”，一旦日后出現(xiàn)問題，物業(yè)公司不但不敢與開發(fā)商交涉，甚至成為開發(fā)商的利益維護(hù)者與業(yè)主分庭抗禮，從而引發(fā)更多的矛盾和沖突。其次，在購房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務(wù)也難真正實(shí)現(xiàn)對(duì)等。正如前文所分析，在這種情況下，雙方連謀面的機(jī)會(huì)都不太可能，談何對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)商和確定"para" label-module="para">

第三，管理行為不規(guī)范。一些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的權(quán)益，日常工作不能按合同、制度辦事，處理問題和矛盾簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意。在商品房住宅區(qū)的物業(yè)管理中，個(gè)別企業(yè)巧立名目，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，財(cái)務(wù)不公開，以押金、罰款等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，使矛盾激化。隨意罰款是其中較為典型的一種。許多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，沒有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，角色定位不正確，所以在工作中采取了很多與其職能不符的做法。如一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯或小區(qū)以外的人員進(jìn)出小區(qū)時(shí)隨意停放車輛等都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金應(yīng)以實(shí)際損失和違約責(zé)任為準(zhǔn)。其次管理費(fèi)用使用不明確。根據(jù)法理，業(yè)主對(duì)自己所繳納管理費(fèi)用的支出有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，而物業(yè)管理公司也有義務(wù)對(duì)業(yè)主公開財(cái)務(wù)。物業(yè)管理公司所收取的管理費(fèi)除了維持自身正常運(yùn)作外，一般均用作公共支出，比如綠化衛(wèi)生和其他項(xiàng)目所耗用的水費(fèi)、電費(fèi)等。但據(jù)筆者從不同的渠道獲悉，有一些物業(yè)管理公司不愿意對(duì)業(yè)主公開財(cái)務(wù)，即使公開也是公開假賬。而有些物業(yè)管理公司也會(huì)公開水費(fèi)、電費(fèi)，但只限于總額，沒有明細(xì)。也有業(yè)主反映，屬于管理費(fèi)用之一的公攤水費(fèi)一個(gè)月的耗用量,竟然與自己當(dāng)月的用水量相當(dāng)。正是由于這些物業(yè)管理公司缺乏必要的自律性，以致有些小區(qū)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“細(xì)水長流”、“燈火長明”的浪費(fèi)現(xiàn)象，直接增加了業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)用上的負(fù)擔(dān)。2100433B

物業(yè)管理法律關(guān)系的基本特征體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

物業(yè)管理法律關(guān)系主體廣泛性

住房(住宅小區(qū)或樓宇)是城市化及人民生活的基本物質(zhì)條件，任何組織單位和個(gè)人都要與房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)生各種聯(lián)系，并通過這種聯(lián)系形成人與人之間的社會(huì)關(guān)系。因此，可以說物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)是非常廣泛的。

物業(yè)管理法律關(guān)系權(quán)屬基礎(chǔ)性

物業(yè)管理的對(duì)象主要是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移并非實(shí)際物體發(fā)生位移，而是權(quán)利的主體發(fā)生變動(dòng)。房屋的出售、租賃實(shí)際上是權(quán)利的交易和轉(zhuǎn)讓。因此，物業(yè)管理的法律規(guī)范是一個(gè)以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)范。

物業(yè)管理法律關(guān)系國家干預(yù)性

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它對(duì)國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財(cái)富；同樣，房地產(chǎn)的物業(yè)管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。因此，國家對(duì)這一領(lǐng)域的行政干預(yù)顯著，國家建設(shè)部專門成立了建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)司來指導(dǎo)物業(yè)管理工作的開展。

物業(yè)管理法律關(guān)系的具體種類很多，可按不同標(biāo)準(zhǔn)劃分出多種類型。按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。其中刑事法律關(guān)系一般不在物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中直接作出規(guī)定，只是指出物業(yè)管理行為涉及犯罪的按《刑法》相應(yīng)規(guī)定處理，因此本節(jié)不對(duì)物業(yè)管理刑事法律關(guān)系作論析。

物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理民事法律關(guān)系

物業(yè)管理民事法律關(guān)系是指根據(jù)民事法律規(guī)范調(diào)控所確立的以民事地位和民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系。

民事法律關(guān)系主要有三個(gè)特點(diǎn)：第一，民事法律關(guān)系參與者的法律地位是平等的，當(dāng)事人之間不存在不平等的命令與服從、管理與被管理的關(guān)系；第二，民事法律關(guān)系大多是由當(dāng)事人自愿設(shè)立的，是否建立和以何種形式建立何種民事法律關(guān)系，一般是由當(dāng)事人的合法意思決定的；第三，民事法律關(guān)系中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)一般是對(duì)等的，權(quán)利義務(wù)對(duì)等是指當(dāng)事人雙方之間互相享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)。另外也有只是一方享有權(quán)利，另一方僅負(fù)有義務(wù)的民事法律關(guān)系。

物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占多數(shù)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使法律關(guān)系、物業(yè)管理或人居服務(wù)合同關(guān)系、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系、民事違約和侵權(quán)關(guān)系等。但在物業(yè)管理法規(guī)中，為避免與專門民法的規(guī)定存在過多重復(fù)而較少對(duì)物業(yè)管理民事權(quán)利義務(wù)具體規(guī)定。

物業(yè)管理民事法律關(guān)系具有一些自身的特色：①物業(yè)管理民事法律關(guān)系的基本主體為業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體組織和物業(yè)管理企業(yè)。國家雖然作為城市土地所有者而成為物業(yè)的最大業(yè)主，但并不以土地業(yè)主的身份直接參與物業(yè)管理民事法律關(guān)系，只是在國有土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿時(shí)，才依法出面收回出讓的地塊及地上物業(yè)。②物業(yè)管理民事法律關(guān)系的客體主要是物業(yè)和基于物業(yè)管理發(fā)生的服務(wù)效果。③物業(yè)管理民事法律關(guān)系的內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，受國家意志制約性較強(qiáng)。鑒于物業(yè)管理涉及的公共利益較為重大，物業(yè)管理法規(guī)在尊重民事法律關(guān)系當(dāng)事人自愿的前提下，對(duì)當(dāng)事人的民事權(quán)利義務(wù)特別是義務(wù)作出了較多的指導(dǎo)性和強(qiáng)行性規(guī)定。例如，業(yè)主公約的訂立、物業(yè)管理項(xiàng)目委托合同的訂立在行為形式上都要求采用書面形式，以及通過《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)范服務(wù)行為等。

物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系

物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，又稱物業(yè)管理事業(yè)法律關(guān)系，是指國家及各級(jí)政府職能部門在協(xié)調(diào)和控制物業(yè)管理事業(yè)運(yùn)行過程中與業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體組織、物業(yè)管理事業(yè)及其他單位(物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位等)和社會(huì)組織(物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主自治團(tuán)體聯(lián)合會(huì)等)之間依經(jīng)濟(jì)法形成的經(jīng)濟(jì)地位和經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定內(nèi)容最多的部分，這是由物業(yè)管理法規(guī)屬于經(jīng)濟(jì)法范疇的性質(zhì)所決定的。中國物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系具有一些自身的特色：①物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系分為業(yè)主自治管理法律關(guān)系和物業(yè)管理行業(yè)管理法律關(guān)系兩大板塊。其中業(yè)主自治管理板塊不僅包含物業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)系內(nèi)容，而且涉及人居環(huán)境文明建設(shè)管理的內(nèi)容關(guān)系。②物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系中代表國家對(duì)物業(yè)管理事業(yè)執(zhí)行歸口管理的機(jī)關(guān)，不是一般的綜合經(jīng)濟(jì)管理部門(如國家計(jì)委、國家工商行政管理局等)，而是國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(國家建設(shè)部)和由縣級(jí)以上地方政府確定的負(fù)責(zé)物業(yè)管理的相關(guān)部門。③物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系涉及經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范所調(diào)控的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括規(guī)劃、計(jì)劃、財(cái)政、物價(jià)、工商、稅收、金融、會(huì)計(jì)、勞動(dòng)、環(huán)境保護(hù)、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。

物業(yè)管理法律關(guān)系物業(yè)管理行政法律關(guān)系

物業(yè)管理行政法律關(guān)系是指因與物業(yè)管理相關(guān)的行政法律調(diào)控而在政府、物業(yè)管理歸口主管行政部門、其他有關(guān)職能部門之間及其與業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主團(tuán)體組織、物業(yè)管理企業(yè)、其他與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)組織和單位之間形成的行政管理事務(wù)方面的地位、權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

建設(shè)法律關(guān)系變更，是指因一定的建設(shè)法律事實(shí)出現(xiàn)，原有的建設(shè)法律關(guān)系發(fā)生變化。包括建設(shè)法律關(guān)系三個(gè)要素的變更，即主體變更、客體變更和內(nèi)容變更。

(1)主體變更。是指建設(shè)法律關(guān)系主體變化，即原主體變?yōu)榱硪恢黧w。如甲建設(shè)單位與乙施工單位簽訂建設(shè)工程承包合同后，因故不能履行，經(jīng)乙施工單位同意，將合同轉(zhuǎn)讓給丙建設(shè)單位。主體數(shù)目增多或減少，也是主體變更。

(2)客體變更。是指建設(shè)法律關(guān)系中權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象發(fā)生變化，即客體的性質(zhì)或范圍發(fā)生變化。如甲建設(shè)單位與乙施工單位簽訂的建設(shè)工程承包合同的標(biāo)的是住宅房屋，后改為商場(chǎng)房屋。

(3)內(nèi)容變更。建設(shè)法律關(guān)系主體與客體的變更，必定導(dǎo)致相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，即內(nèi)容的變更。 2100433B

任何一種法律關(guān)系，都是由法律關(guān)系主體、客體和內(nèi)容三個(gè)要素構(gòu)成的，缺一不可。經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系也是如此。

一、經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體

所謂經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體，是指經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系的參加者或者當(dāng)事人。享有經(jīng)濟(jì)權(quán)利的一方，稱為權(quán)利主體；承擔(dān)經(jīng)濟(jì)義務(wù)的一方，稱為義務(wù)主體。

在我國，經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體資格的范圍包括：法人和特殊情況下的公民。

法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的社會(huì)組織。

特殊情況下的公民是指在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，依法從事一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的公民。當(dāng)他們同法人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系時(shí)，即可成為經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系的主體。在社會(huì)主義條件下，能夠成為經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體的公民主要有：

(一)城鎮(zhèn)個(gè)體工商業(yè)者。他們經(jīng)過核準(zhǔn)登記，領(lǐng)有營業(yè)執(zhí)照，在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。如個(gè)體零售商店、個(gè)體飲食店等。

(二)農(nóng)村專業(yè)戶、承包經(jīng)營戶。他們?cè)诜稍试S的范圍內(nèi)與鄉(xiāng)、村簽訂的承包合同，從事各種生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。如養(yǎng)雞、養(yǎng)豬專業(yè)戶、果園承包戶等。

(三)從事農(nóng)產(chǎn)品交換的個(gè)體農(nóng)民。當(dāng)個(gè)體農(nóng)民完成農(nóng)業(yè)承包責(zé)任制以后，個(gè)體農(nóng)民依法可以參加某些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，同法人之間簽訂經(jīng)濟(jì)合同，因而成為經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系的主體。

法人和特殊公民要取得經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體資格，都必須具備一定的權(quán)利能力和行為能力。

權(quán)利能力，是指經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人依法享有的經(jīng)濟(jì)權(quán)利和承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)的資格。法人權(quán)利能力的內(nèi)容是由法人成立的宗旨和業(yè)務(wù)范圍決定的。其權(quán)利能力的取得是從其被批準(zhǔn)成立，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日開始，直至其停止存在時(shí)止。公民的權(quán)利能力一般是從其出生時(shí)起至死亡時(shí)止的一段期間。權(quán)利能力是法人和特殊公民成為經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體及其取得一定行為能力的前提條件。

行為能力，是指法人和特殊公民，在法律允許范圍內(nèi)，以自己的行為行使經(jīng)濟(jì)權(quán)利和承擔(dān)經(jīng)濟(jì)義務(wù)的資格。當(dāng)事人的行為能力，產(chǎn)生于權(quán)利能力。只要有權(quán)利能力，也就有行為能力；但是有權(quán)利能力的公民個(gè)人，不一定都具有一定的行為能力。如10周歲以上，不滿18周歲的未成年人以及不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人，為限制行為能力的人；不滿10周歲的未成年人和不能辯認(rèn)自己行為的精神病人，為無行為能力人。無行為能力和限制行為能力的人不能成為經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體，不能參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

二、經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系客體

所謂經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系客體，是指經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體的經(jīng)濟(jì)權(quán)利和經(jīng)濟(jì)義務(wù)所共同指向的對(duì)象。經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系客體亦稱標(biāo)的。經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系客體的種類有：

(一)財(cái)物

財(cái)，一般是指貨幣資金。在我國，全國通用的法定貨幣是人民幣。

物，是指具有法律意義上的物，即在生產(chǎn)和生活上有實(shí)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)存在的物。具體包括生產(chǎn)資料和生活資料。在社會(huì)主義條件下，并不是一切生產(chǎn)資料和生活資料都可以成為經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系客體，作為經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系客體的物，是受國家法律和政策嚴(yán)格限制的。

(二)行為

行為，是指經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體為實(shí)現(xiàn)一定經(jīng)濟(jì)目的而進(jìn)行的一種活動(dòng)。行為可以分為兩種，即完成工作的行為和提供勞務(wù)的行為。

完成工作的行為是指經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體一方，使用自己的資金和技術(shù)設(shè)備，為另一方主體完成一定的工作任務(wù)，并創(chuàng)造出某種物質(zhì)成果的活動(dòng)，如基本建設(shè)、加工承攬、勘察設(shè)計(jì)等。完成工作行為的特點(diǎn)是一方主體所完成的工作是一種勞動(dòng)后的任務(wù)、指標(biāo)或成果。

提供勞務(wù)的行為是指經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體一方利用自己的設(shè)備，為另一方主體所提供的某種勞務(wù)活動(dòng)，如貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管等。提供勞務(wù)行為的特點(diǎn)是一方主體為另一方主體提供某種勞務(wù)活動(dòng)，它并不表現(xiàn)為某種物質(zhì)結(jié)果。

(三)非物質(zhì)財(cái)富

所謂非物質(zhì)財(cái)富，是指通過人的腦力勞動(dòng)而創(chuàng)造出來的某種精神成果。一般表現(xiàn)為某種技術(shù)、科研試制成果、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。非物質(zhì)財(cái)富亦稱智力成果。它是經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系中的一種特殊客體，不屬于一般客體。

三、經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系內(nèi)容

所謂經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系內(nèi)容是指經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體享有的經(jīng)濟(jì)權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)。經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)是依照我國經(jīng)濟(jì)合同法的規(guī)定來確定的。在法律規(guī)定范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體有權(quán)根據(jù)法律和批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；有權(quán)要求其他經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體作出一定行為或不作出一定行為；當(dāng)自己經(jīng)濟(jì)權(quán)益受到他人侵害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體不僅享有經(jīng)濟(jì)權(quán)利，還必須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)義務(wù)，必須根據(jù)法律規(guī)定或雙方約定履行應(yīng)盡的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，否則，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系主體之間的經(jīng)濟(jì)權(quán)利和經(jīng)濟(jì)義務(wù)是在我國有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，因此，在相互協(xié)作的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系中，主體之間的權(quán)利和義務(wù)是對(duì)等的，是受國家法律保護(hù)的。

房地產(chǎn)法律關(guān)系由主體、內(nèi)容和客體三個(gè)因素構(gòu)成，缺一不稱為房地產(chǎn)法律關(guān)系三要素。

其主體指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的人，又稱為“當(dāng)事人”。國家是房地產(chǎn)法律關(guān)系中最為常見的主體，只不過它往往授權(quán)地方各級(jí)國家機(jī)關(guān)代為行使權(quán)利。其他公民或法人也可以是房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體。

其內(nèi)容為房地產(chǎn)法律關(guān)系權(quán)利主體享有的權(quán)利和義務(wù)主體承擔(dān)的義務(wù)，主要表現(xiàn)為因房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)而享有的權(quán)利或承擔(dān)的義務(wù)。這是由房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)象的單一財(cái)產(chǎn)性所決定的。

其客體為房地產(chǎn)法律關(guān)系中，主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象，無一例外房地產(chǎn)作為惟一的客體特別明顯。