西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例

第七條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以物業(yè)的共有設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

（一）分期建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共有的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（二）物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無爭議的，可以作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

（三）已實(shí)施物業(yè)服務(wù)的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（四）零星建設(shè)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，根據(jù)需要與合理原則劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第八條

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)，按照本條例第七條的規(guī)定在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分，同時(shí)在建設(shè)規(guī)劃總平面圖上注記并書面告知建設(shè)單位。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，按照前款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在建設(shè)規(guī)劃總平面圖上注記后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第九條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有并履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿二年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少的，由業(yè)主共同推舉召集人，召集人召集業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條

符合本條例第十條第三款規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)管理區(qū)域劃分情況、業(yè)主清冊(cè)、建設(shè)規(guī)劃總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房配置情況、房屋專項(xiàng)維修資金歸集情況以及首套房屋出售并交付的時(shí)間等文件資料。建設(shè)單位在3個(gè)月內(nèi)未及時(shí)書面報(bào)告的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后20日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十二條

籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表、業(yè)主代表9人以上單數(shù)組成。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔(dān)任，業(yè)主代表所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布籌備組成員名單。

第十三條

籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和管理規(guī)約（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件和產(chǎn)生辦法；

（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的（一）至（四）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)投票權(quán)數(shù)等有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)予以復(fù)核。

第十四條

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成員至少由5人以上單數(shù)組成。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)召集業(yè)主委員會(huì)成員召開首次會(huì)議，推選主任1人、副主任若干人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議結(jié)束后，籌備組自行解散。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。

第十五條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序及業(yè)主委員會(huì)的成員資格、人數(shù)、議事方式、表決程序、印章管理、檔案資料管理，議事活動(dòng)經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用等事項(xiàng)作出約定。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)；

（三）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；

（四）物業(yè)管理爭議的處理方式；

（五）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本，由市物業(yè)行政主管部門制定。

第十六條

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，住宅物業(yè)的，按其擁有的住宅套數(shù)每套計(jì)1票；非住宅物業(yè)的，按其所擁有的房屋建筑面積計(jì)算，每滿100平方米計(jì)1票，其中100平方米以下每一房屋所有權(quán)證計(jì)1票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)數(shù)，最高不得超過全部投票權(quán)數(shù)的30%。機(jī)動(dòng)車車庫（位）以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)，不計(jì)投票權(quán)。

建設(shè)單位未出售的物業(yè)按前款規(guī)定計(jì)算投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不繳存房屋專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約可以對(duì)其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以限制。

第十七條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（五）改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）審議決定業(yè)主委員會(huì)的工作權(quán)限和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)經(jīng)費(fèi)收支情況，審議決定業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主就物業(yè)管理公共事項(xiàng)的提議；

（七）改變、撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（八）審議決定依法利用物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方案；

（九）評(píng)議業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)的情況，并對(duì)業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約的行為予以依約處理；

（十）審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，并監(jiān)督其實(shí)施；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十八條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選一名業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交，也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知業(yè)主本人，同時(shí)告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十九條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)不依法履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

除業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十條

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十七條第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)做出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定在3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的包括管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等事項(xiàng)告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法進(jìn)行訴訟；

（六）審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的報(bào)告；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況；

（五）其他必要資料。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到上述資料之日起5日內(nèi)出具業(yè)主委員會(huì)備案證明。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更部分重新備案。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，刻制的印章應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十五條

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)成員或者20%以上業(yè)主提議，要求更換業(yè)主委員會(huì)成員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十六條

業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止。

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）業(yè)主委員會(huì)成員在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或兼職的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十七條

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前60日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆改選。

新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物予以移交。

第二十八條

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會(huì)的，在解散前30日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選業(yè)主代表。業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居民委員會(huì)代表組成清算組，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)主管部門監(jiān)督下，做好全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)清算工作。

第二十九條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三十條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十一條

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定，給業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)賠償責(zé)任。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，業(yè)主委員會(huì)成員擅自做出的決定由作出該決定的成員承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列房屋及其配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務(wù)用房；

（二）監(jiān)控室；

（三）按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(棚)；

（四）綠地、道路、公共場(chǎng)所；

（五）開發(fā)建設(shè)單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備；

（六）其他依法歸全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。

開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施，由房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)登記簿上予以記載，并在管理區(qū)域內(nèi)公示，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

第四十六條

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋專有部分，不得擅自改變。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守國家、省和市的規(guī)定以及管理規(guī)約。

第四十七條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期間的維修保證費(fèi)用。物業(yè)保修金交存、使用、管理和退還的辦法，由市人民政府另行制定。

第四十八條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金。房屋專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。房屋專項(xiàng)維修資金余額不足物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)繳存專項(xiàng)維修資金總額的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案。房屋專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法由市人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

利用物業(yè)的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備獲取的收益，歸擁有該物業(yè)的全體業(yè)主共有，經(jīng)營收益主要用于補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)或者其它事項(xiàng)。

第四十九條

物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護(hù)、修繕等物業(yè)管理需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。

第五十條

存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋的物業(yè)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。有關(guān)業(yè)主不予配合造成公共利益或者他人合法權(quán)益受到損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第五十一條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）違反規(guī)定在房屋內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修；

（二）侵占、損壞共有部位、共有設(shè)施設(shè)備；

（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（七）任意棄置垃圾；

（八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)，噪音；

（十）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動(dòng)；

（十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第五十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告相關(guān)行政主管部門，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第五十三條

業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人或者買受人、出租期限以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法設(shè)置機(jī)動(dòng)車停放位的，應(yīng)當(dāng)符合國家交通設(shè)施安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不得占用消防通道和綠地、不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或者使用人的需要。

業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地車輛停放收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并按約定支付代收酬金。

第三十二條

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積在3萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第三十三條

建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門提供的示范文本制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并作為房屋買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖和物業(yè)管理區(qū)域劃分文件、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主共有的物業(yè)部位和設(shè)施設(shè)備。

第三十四條

新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主成員會(huì)議事活動(dòng)用房的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積不足2萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不應(yīng)低于60平方米，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房不低于40平方米。房屋總建筑面積按建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑物面積計(jì)算。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上并具備水、電等基本使用功能。

物業(yè)服務(wù)用房配置不符合本條前兩款規(guī)定的，規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)主管部門不予核發(fā)有關(guān)證件或者不予登記。

物業(yè)服務(wù)用房不得抵押、交換、買賣，不得改變用途。

第三十五條

從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法具有獨(dú)立法人資格和相應(yīng)資質(zhì)，并按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員擔(dān)任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理或者相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。

在本市行政區(qū)域外注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將統(tǒng)計(jì)報(bào)表抄報(bào)市物業(yè)行政主管部門。

本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。發(fā)生重大事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報(bào)告。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)對(duì)共有部位及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，并辦理書面移交手續(xù)。發(fā)現(xiàn)共有部位與原設(shè)計(jì)方案不符或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)；并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理相應(yīng)手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促相關(guān)責(zé)任單位整改。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；

（二）勸阻和制止違反社會(huì)公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為；

（三）委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

（二）制定突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案；

（三）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）每半年公布一次涉及業(yè)主的共有維修設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；

（五）合同終止之日起30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下事項(xiàng)：

（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

（二）物業(yè)的基本情況；

（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用；

（七）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（八）合同期限；

（九）違約責(zé)任；

（十）解決爭議的辦法；

（十一）其他需要約定的事項(xiàng)。

第四十條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期調(diào)整和公布。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府公布的指導(dǎo)價(jià)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容包括：管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、綠化、日常維修。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十一條

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)、電梯使用費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。

前款所指物業(yè)交付，是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70%交納費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50%交納費(fèi)用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：

（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十三條

物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，決定并書面告知是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定聘用其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同屆滿后30日內(nèi)做好交接工作。

第四十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或者期滿未續(xù)約以及依法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)等情形，應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，不得以物業(yè)服務(wù)中的債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等理由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)在履行規(guī)定退出程序的同時(shí)做好以下物業(yè)服務(wù)交接工作：

（一）移交物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房；

（二）撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第一條

為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

第三條

物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循公開公平公正、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

第四條

市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門（以下稱區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

建設(shè)、規(guī)劃、電力、水務(wù)、廣電、通信、環(huán)衛(wèi)、園林、公安、物價(jià)等行政主管部門按各自職責(zé)，實(shí)施本條例。

第五條

鼓勵(lì)和支持居民委員會(huì)依法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第六條

鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

第五十五條

違反本條例規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十六條

建設(shè)單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下的罰款。

建設(shè)單位違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，不按規(guī)定繳存物業(yè)保修金的，由市、縣物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期交存；逾期不繳存的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之三的滯納金，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第五十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，未向區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第四款規(guī)定，未及時(shí)向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報(bào)告的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條規(guī)定，未辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)手續(xù)或者對(duì)不符合承接條件的物業(yè)辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)手續(xù)的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定，拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或者不按規(guī)定退出的，由區(qū)、縣物業(yè)主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主、使用人違反本條例第五十二條規(guī)定，未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告相關(guān)行政主管部門的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，并處以500元以上1000元以下的罰款。

第五十八條

違反本條例第二十七條第三款規(guī)定，原業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定時(shí)間移交其保管的文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期移交。

第五十九條

業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第四十六條規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以1000元以上5000元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第（一）、（二）、（四）項(xiàng)規(guī)定，在房屋內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，侵占、損壞共有部位、共有設(shè)施設(shè)備以及擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀的，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令停止違法行為，恢復(fù)原狀，視其情節(jié)，處以1000元以上1萬元以下的罰款。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法提起訴訟。

第六十條

市、區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其他行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予以查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

西寧市第十四屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議于2007年8月15日審議通過了《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），我受西寧市人大常委會(huì)的委托，現(xiàn)就《條例》的有關(guān)情況作一說明。

一、制定《條例》的必要性

在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過程中，物業(yè)服務(wù)這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。我市物業(yè)管理服務(wù)自2000年初起步，特別是2003年9月1日國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來，物業(yè)管理服務(wù)在規(guī)范化、法制化上邁上了新的臺(tái)階，進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2006年底，我市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)己過150家，服務(wù)面積達(dá)1000萬平方米，從業(yè)人員超過4000人，物業(yè)服務(wù)類型不僅涉及住宅區(qū)，而且已涉及大廈、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等。

隨著我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在實(shí)踐中也出現(xiàn)了一些問題：一是業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開啟動(dòng)程序不明確，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)不健全。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、相關(guān)主管部門的關(guān)系未理順，各方權(quán)利義務(wù)劃分不明確。三是前期物業(yè)存在問題較多，經(jīng)常引發(fā)多重矛盾。四是房屋共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的管理制度滯后。這些問題不同程度的影響了我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，影響了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的保護(hù)。因此，為了進(jìn)一步規(guī)范我市對(duì)物業(yè)服務(wù)的管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，很有必要結(jié)合我市實(shí)際，制定具有可操作性的地方性法規(guī)來規(guī)范我市物業(yè)行業(yè)的管理和服務(wù)工作。

二、立法依據(jù)和規(guī)范范圍

《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際而制定的，本《條例》規(guī)范的范圍主要是業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)等事項(xiàng)。

三、《條例》的起草及修改過程

根據(jù)市人大常委會(huì)的立法計(jì)劃，由市政府法制辦、市房產(chǎn)局組成起草小組，市人大城建委員會(huì)、法制委員會(huì)提前介入，在對(duì)本市部分物業(yè)小區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對(duì)我市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀和存在的問題，草擬了《條例（草案）》。4月份，由市人大有關(guān)委員會(huì)牽頭，帶領(lǐng)市政府法制辦、市房產(chǎn)局的負(fù)責(zé)同志，赴重慶，成都和西安等地考察學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)借鑒兄弟城市成功經(jīng)驗(yàn)和做法的基礎(chǔ)上，對(duì)《條例（草案）》進(jìn)行了修改。市政府法制辦、市房產(chǎn)局先后3次組織召開了供水、供電、供氣、有線電視、通訊等公用單位，區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和政府有關(guān)職能部門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主委員會(huì)代表參加的座談、協(xié)調(diào)和論證會(huì)，經(jīng)反復(fù)協(xié)調(diào)和論證，在征求各方面意見的基礎(chǔ)上，對(duì)《條例（草案）》再次進(jìn)行了修改、補(bǔ)充和完善?！稐l例（草案）》征求意見稿分別在西寧市政府門戶網(wǎng)站和《西寧晚報(bào)》全文公布．廣泛征集社會(huì)各界的建議和意見。6月12日，由市政府組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主等聽證參加人及市規(guī)劃建設(shè)局、發(fā)改委、區(qū)政府及區(qū)建設(shè)局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和供水、供電、通訊、有線電視等公用單位等聽證人參加的立法聽證會(huì)。省、市人大有關(guān)專門委員會(huì)以及部分市人大代表和政協(xié)委員應(yīng)邀參加了聽證會(huì)。6月20日，對(duì)《條例（草案）》又組織召開了由省人大財(cái)經(jīng)委、省政府法制辦、省建設(shè)廳、部分法律專家參加的論證會(huì)。通過座談、協(xié)調(diào)、論證、聽證等形式，征集建議和意見近150余件。對(duì)征集到的建議和意見進(jìn)行了認(rèn)真梳理，在對(duì)這些意見認(rèn)真研究的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)修改，形成了《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》?！稐l例（草案）》報(bào)送市人大常委會(huì)后，有關(guān)專門委員會(huì)又組織市人大法制委、市政府法制辦及市、區(qū)房產(chǎn)局、建設(shè)局等部門負(fù)責(zé)人，市供水、供電、通訊、有線電視等公用企業(yè)負(fù)責(zé)人、部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)代表、有關(guān)法律工作者，還邀請(qǐng)省人大財(cái)經(jīng)委、省建設(shè)廳的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，再次進(jìn)行了座談，進(jìn)一步聽取修改意見和建議。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)專門委員會(huì)對(duì)《條例（草案）》進(jìn)行了初審，就其必要性、合法性、可行性進(jìn)行了認(rèn)真審查，經(jīng)主任會(huì)議同意，提請(qǐng)市十四屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議審議通過。

《條例》報(bào)送省人大常委會(huì)審查批準(zhǔn)后，國務(wù)院又于2007年8月26日公布了《國務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》，對(duì)部分條款做了修改。據(jù)此，我們又和省人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)協(xié)商，建議對(duì)《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》的部分條款按照國務(wù)院新修改的內(nèi)容，再做修改。省人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)再次召集市人大有關(guān)委員會(huì)、市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人共同研究，確定了修改內(nèi)容。

四、需要說明的幾個(gè)問題

（一）關(guān)于適用范圍

考慮到全市城鎮(zhèn)房屋和城鄉(xiāng)一體化過程中農(nóng)民新居工程的物業(yè)服務(wù)，《條例》第二條將適用范圍確定為本市行政區(qū)域。

（二）關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，業(yè)主通過組成業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的形式行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，存在著單個(gè)業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系問題，單個(gè)業(yè)主行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)以尊重共同利益為前提。為了保證業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，《條例》專設(shè)一章（第二章），對(duì)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了三個(gè)方面的規(guī)定：一是物業(yè)管理區(qū)域的劃分。物業(yè)管理區(qū)域是實(shí)施物業(yè)管理的地域基礎(chǔ)，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅規(guī)定了劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮的因素，并授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定具體辦法。但我省沒有出臺(tái)相應(yīng)的劃分辦法，給我市物業(yè)管理服務(wù)工作帶來了一定的影響。就《條例》涉及的物業(yè)管理區(qū)域的劃分，我們向省建設(shè)廳發(fā)送了《關(guān)于請(qǐng)示對(duì)有關(guān)條款制定具體辦法的函》，省建設(shè)廳復(fù)函同意《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)區(qū)域劃分規(guī)定的內(nèi)容。二是為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作，《條例》第十條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)及業(yè)主大會(huì)成立的條件?！稐l例》第十一、十二、十三條還明確規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)籌備組的條件、程序和職責(zé)。三是為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，《條例》第十七條、第二十一條明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)?！稐l例》第二十二條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持有關(guān)資料向所在地的城市街道辦事處備案。另外，《條例》還對(duì)業(yè)主委員會(huì)的換屆、委員變更、委員資格終止以及業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)管理作出了規(guī)定。

（三）關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)

提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，是物業(yè)管理的核心問題，《條例》對(duì)此作了五個(gè)方面的規(guī)定：一是對(duì)前期物業(yè)管理進(jìn)行了規(guī)范，并規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)在商品房現(xiàn)售前30日完成前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)。二是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容作了規(guī)定（第三十八條）。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)并履行應(yīng)盡的義務(wù)（第三十七條）。四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)（第三十五條）。五是對(duì)物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、綠化、日常維修等。

（四）業(yè)主未實(shí)際入住時(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和采暖費(fèi)的收取

在實(shí)際的物業(yè)管理服務(wù)中，存在著單個(gè)業(yè)主未入住，影響到整個(gè)物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和供熱、采暖費(fèi)的收取問題。針對(duì)這個(gè)問題，我們結(jié)合本市的實(shí)際，并參照兄弟城市的做法，《條例》第四十條第三款規(guī)定“物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70%交納費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。但可能危害其他熱用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50%交納費(fèi)用”。

（五）供水、供電等公用單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用

《條例》在征求意見中，特別是供水、供電等公用單位對(duì)最終用戶的界定有異議。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位之間，是一種平等的民事合同關(guān)系。作為合同雙方當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電等公用單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定來行使權(quán)利和履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是水、電特殊商品的供求合同當(dāng)事人，沒有義務(wù)為供水、供電等公用單位代收這些費(fèi)用。在實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收這些費(fèi)用，實(shí)際上是為公用單位無償服務(wù)，加大了物業(yè)企業(yè)的工作量。因此，《條例》第四十一條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)不同的最終用戶作了明確規(guī)定。

（六）法律責(zé)任

《條例》涉及到的違法行為有些是屬于違反行政管理秩序、損害公共利益的行為，但更多的是屬于民事違法行為。對(duì)前一類違法行為應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，對(duì)后一種違法行為，則應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)民事法律責(zé)任。為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了凡是上位法有規(guī)定的從其規(guī)定；凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則堅(jiān)持民事責(zé)任優(yōu)先的原則，以保護(hù)全體業(yè)主利益。另外，《條例》中行政處罰的設(shè)定和種類符合《行政處罰法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

以上說明連同《條例》，請(qǐng)一并審議。

第六十一條

本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義：

物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

前期物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。

專有部分是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。

共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施使用的房屋等。

第六十二條

本條例的具體應(yīng)用問題由西寧市人民政府負(fù)責(zé)解釋。

第六十三條

本條例自2008年5月1日起施行。

（2007年8月22日西寧市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過2007年9月28日青海省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議批準(zhǔn)）

省人大常委會(huì)：

《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱條例）在提請(qǐng)西寧市人大常委會(huì)通過前，財(cái)經(jīng)委員會(huì)提前介入，參與了調(diào)研和論證工作，對(duì)條例草案提出了修改意見和建議。條例報(bào)省人大常委會(huì)后，財(cái)經(jīng)委員會(huì)就有關(guān)問題與西寧市人大常委會(huì)、政府法制辦等部門交換了意見。之后，根據(jù)國務(wù)院新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)條例有關(guān)規(guī)定又進(jìn)行了研究，并召開專題會(huì)議，與西寧市人大常委會(huì)負(fù)責(zé)同志再次交換了意見，就有關(guān)問題達(dá)成了共識(shí)。9月17日財(cái)經(jīng)委員會(huì)召開第68次會(huì)議，對(duì)條例進(jìn)行了審查，認(rèn)為，西寧市制定物業(yè)管理?xiàng)l例是必要的，對(duì)于引導(dǎo)物業(yè)實(shí)行物業(yè)化管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)市場(chǎng)秩序，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益有積極作用。條例符合有關(guān)法律法規(guī)，建議本次常委會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)。同時(shí)，經(jīng)主任會(huì)議同意，對(duì)條例提出以下修改意見和建議：

一、關(guān)于委托監(jiān)督管理的問題

條例第四條第三款以委托方式授權(quán)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)等物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。鑒于國務(wù)院新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的規(guī)定，已授權(quán)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。建議將該款修改為：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系?！?

二、關(guān)于相關(guān)行政管理部門的問題

條例第四條第四款對(duì)相關(guān)部門的表述過于籠統(tǒng)，在實(shí)際物業(yè)監(jiān)督管理中易出現(xiàn)缺位現(xiàn)象，為進(jìn)一步明確在物業(yè)管理活動(dòng)中主要行政職能部門的監(jiān)督管理職責(zé)，建議以列舉式的形式對(duì)主要部門進(jìn)行表述，以增強(qiáng)相關(guān)部門的責(zé)任感。建議將該款修改為：“建設(shè)、規(guī)劃、電力、水務(wù)、廣播、通信、環(huán)衛(wèi)、園林、公安、物價(jià)等行政管理部門按各自職責(zé)實(shí)施本條例?！?

三、關(guān)于物業(yè)區(qū)域劃分的問題

國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》授權(quán)物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法由各省、自治區(qū)、直轄市制定。但是，我省目前尚未出臺(tái)《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》，還未制定物業(yè)區(qū)域劃分辦法。西寧市人大常委會(huì)與省建設(shè)廳進(jìn)行了函商，同時(shí)財(cái)經(jīng)委員會(huì)也與省建設(shè)廳進(jìn)行協(xié)商。此后，財(cái)經(jīng)委員會(huì)召開會(huì)議征求了省法制辦、省建設(shè)廳的意見，并向省政府法制辦發(fā)函征求意見，復(fù)函同意《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》中劃分物業(yè)區(qū)域所規(guī)定的內(nèi)容。

四、關(guān)于召開首次業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的問題

條例第十條第三款將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋入住率達(dá)到50%，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)，作為成立業(yè)主委員會(huì)的唯一條件，不符合西寧市的實(shí)際情況，表述上不夠準(zhǔn)確，排除了符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)其他條件。根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和借鑒外省的做法，建議將該款修改為：“有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿二年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。”；將第四款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！?

五、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)確定的問題

條例第十四條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)委員由委員3人以上單數(shù)組成”。在履行職責(zé)時(shí)容易產(chǎn)生弊端，為充分發(fā)揚(yáng)民主，經(jīng)委員會(huì)研究，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)進(jìn)行修改是必要的。建議修改為：“業(yè)主委員會(huì)的成員至少由5人以上單數(shù)組成”。

六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度的問題

制定具體規(guī)定是政府采取重大事件應(yīng)急預(yù)案的一部分，是政府具體的行政工作事項(xiàng)，在條例中不宜授權(quán)制定具體規(guī)定，建議刪去“具體規(guī)定由市物業(yè)主管部門會(huì)同有關(guān)部門另行制定”的內(nèi)容。

七、具體修改意見

（一）根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定，建議將條例第三條“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理，與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制，遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭、服務(wù)規(guī)范的原則。”修改為：“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭、服務(wù)規(guī)范的原則。”

（二）根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法，不列為大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容，建議刪去第十五條“業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法”的內(nèi)容。同時(shí)刪去第十六條第三款的內(nèi)容。管理規(guī)約，是指業(yè)主共同訂立或承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的內(nèi)容不屬于管理規(guī)約所規(guī)范的內(nèi)容，應(yīng)是議事規(guī)則的內(nèi)容，建議將條例第十五條第三項(xiàng)刪去。

（三）根據(jù)國務(wù)院修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例，建議將第十七條第一款“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)”修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”；將第二項(xiàng)“選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主委員會(huì)的工作”修改為：“選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員”；將第四項(xiàng)“專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施”修改為：“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”；將第五項(xiàng)“制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度”修改為：“改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施”；將第十一項(xiàng)“法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)”修改為：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?

（四）第十八條第二款規(guī)定的“業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表”表述不準(zhǔn)確，缺乏可操作性。建議修改為：“物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選一名業(yè)主代表?！?

（五）根據(jù)國務(wù)院修改后的物業(yè)管理?xiàng)l例，建議將第二十條第一款修改為：“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十七條第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?；增加“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！钡膬?nèi)容作為第二款；在第二款中增加：“并將相關(guān)內(nèi)容告知居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議?！钡膬?nèi)容。

（六）建議將第二十一條第四項(xiàng)修改為：“監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”。

（七）根據(jù)國務(wù)院新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建議在條例中增加一條，作為第三十條，即：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！焙竺鏃l款的順序號(hào)順延。

（八）建議將第三十一條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)”修改為“提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)”。

（九）建議刪去第三十六條第四項(xiàng)的內(nèi)容。

（十）建議刪去第四十八條第一款中“裝修監(jiān)督”一詞，并刪去該條第二款的內(nèi)容。

（十一）建議刪去第四十八條第二款的內(nèi)容。

（十二）建議刪去第五十六條第一款的內(nèi)容。

（十三）建議該條例自2008年1月1日起實(shí)行

條例由原來的六十二條修改為六十三條。此外，還對(duì)條例個(gè)別文字表述作了必要的修改。

以上報(bào)告連同修改對(duì)照稿，請(qǐng)一并審議。

《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》開展立法聽證

《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》 《瀘州市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》 12月1日起開始實(shí)施

2100433B

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